Prezados(as) clientes,
A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, promove uma mudança estrutural na tributação das atividades de locação de imóveis. A partir de 1º de janeiro de 2026, essas operações passam a ser formalmente enquadradas como prestações de serviços, tornando-se sujeitas à incidência dos novos tributos sobre o consumo: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Para a locadora, o novo modelo tributário introduz mudanças estruturais:
- Obrigatoriedade de emissão de Nota Fiscal: A emissão passa a ser exigida para cada recebimento de aluguel, substituindo recibos e faturas atualmente utilizados, e garantindo o correto registro da operação no sistema nacional.
- Elevação da carga tributária: As alíquotas do IBS e da CBS (estimada de 26,5% a 28%) incidentes sobre as receitas de locação serão superiores às do regime vigente de PIS/COFINS. A legislação prevê uma redução de 70% sobre a alíquota padrão do novo IVA para locações de longo prazo. Isso resulta em uma alíquota efetiva de aproximadamente 7,95% a 8,4% sobre a receita bruta de aluguel.
- Importância estratégica da NFS-e: A emissão de NFS-e se tornará um fator competitivo relevante, sobretudo nas locações para pessoas jurídicas, que necessitarão desse documento para aproveitar créditos fiscais.
Regime de transição
Foi instituído, a partir de 1º de janeiro de 2026, um regime opcional de recolhimento de IBS e CBS aplicável a operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, firmado por prazo determinado.
Nos termos do art. 487, o contribuinte poderá optar por recolher IBS e CBS com base na receita bruta recebida, à alíquota única de 3,65%, nas seguintes condições:
Contratos não residenciais
Podem adotar o regime pelo prazo original do contrato, desde que:
- O contrato seja firmado até 16/01/2025 (data de publicação da Lei Complementar), com firma reconhecida ou assinatura eletrônica; e
- Seja registrado em cartório (Registro de Imóveis ou Títulos e Documentos) até 31/12/2025, ou disponibilizado à RFB e ao Comitê Gestor do IBS.
Contratos residenciais
Podem adotar o regime pelo prazo original do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro, desde que:
- O contrato seja firmado até 16/01/2025 (data de publicação da Lei Complementar); e
- Haja comprovação de firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao início.
Principais características do regime
- Tributação definitiva: o recolhimento de 3,65% substitui qualquer outra forma de incidência de IBS/CBS sobre a operação, sem direito a créditos ou compensação;
- Vedação de créditos: não será permitido aproveitar créditos de IBS/CBS relativos a despesas ligadas ao imóvel;
- Segregação contábil: as receitas, custos e despesas dessas operações devem ser segregadas da contabilidade das demais atividades;
- Estorno de créditos indiretos: custos e despesas comuns devem ser rateados e os créditos correspondentes, estornados proporcionalmente.
Providências recomendadas em 2025
Para aproveitar o regime opcional, orientamos:
- Providenciar registros em cartório até 31 de dezembro de 2025 (para contratos não residenciais);
- Organizar a escrituração contábil segregada para facilitar a adoção do regime a partir de 2026;
Nossa equipe está à disposição para avaliar a viabilidade do regime para sua operação e orientar nos ajustes necessários até o final de 2025.
Este comunicado tem apenas caráter informativo, não constitui Parecer ou Opinião Legal, e não substitui o texto publicado oficialmente. A aplicação do seu conteúdo deve ser com base no texto publicado no diário oficial, devendo ser analisado cada situação e operação isoladamente. Devido as particularidades de suas operações contate o seu gerente de contas.
Consultoria Técnica,
MG Contécnica Contabilidade.
São Paulo, 03 de outubro de 2025
ID 73797
